Spørgsmål og svar - leje af vandarealer

Ressortansvarlig myndighed

Transportministeriet er overordnet ressortansvarlig myndighed for By & Havn-loven (lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S), og Trafikstyrelsen er klagemyndighed i forhold til forvaltningen af Københavns Havn .

By & Havns rolle i havnen

By & Havn-lovens § 15 lyder: ”By & Havns formål er at forestå udvikling af selskabets arealer samt forestå havnedrift i Københavns Havn.”

By & Havn træffer som havnemyndighed afgørelser og fører tilsyn med overholdelse af orden og sikkerhed i Københavns Havn efter standardreglementet og havnereglementet, samt efter øvrige gældende regler, som regulerer By & Havns opgaver som havnemyndighed.

By & Havn har fastsat et havnereglement (ordensreglement), som er godkendt af Trafikstyrelsen, og som gælder for havnens brugere, der f.eks. regulerer hastigheder for fritids- og erhvervsfartøjer, badning, fiskeri, dykning. By & Havn kan anmelde ulovlige forhold til politiet.

By & Havn har også en forretningsmæssig rolle i havnen, som kommer af retten til at kunne opkræve vandarealleje, jf. By & Havn-lovens § 25, stk. 2.

I lovbemærkningerne til By & Havn-loven fremgår, at retten til at udnytte havnen forretningsmæssigt, er en videreførelse af en allerede gældende ordning fra det daværende Københavns Havn A/S. Det fremgår videre, at vandarealleje er en betaling for en ret til at benytte et bestemt vandareal, fx ud for en bestemt kajplads, at vandareallejen ikke omfatter leje for at lægge til ved det bagvedliggende bolværk, og at opkrævning herfor sker særskilt af den pågældende bolværksejer. Yderligere fremgår, at vandarealleje er en modydelse for havnens afståelse af rådigheden til et areal i havnen, samt betaling for benyttelsen af havnens faciliteter, hvortil havnen afholder betydelige udgifter.

Højhedsretten

På søterritoriet har staten fuld suverænitet, som også kaldes ”højhedsret”. Statens højhedsret kan samlet defineres som en beføjelse for staten til at regulere forholdene og varetage det offentliges interesser på søterritoriet. Ingen – heller ikke staten eller By & Havn – har således privat ejendomsret over søterritoriet.

Københavns Havn er en del af søterritoriet, og statens højhedsret i havnen varetages til dels af By & Havn, jf. By & Havn-loven. By & Havn er havnemyndighed i forhold til at træffe afgørelser om en varig eller midlertidig placering på en bestemt del af søterritoriet. Ejere af fartøjer har ikke ret, men mulighed for at indgå vandareallejekontrakter med By & Havn, hvis By & Havn ønsker at anvende en specifik liggeplads til det ansøgte.

Det bemærkes, at det i erhvervshavne og lystbådehavne er praksis, at der opkræves betaling for brug af havnens faciliteter, anvendelse af bolværk og vandareal.

Baggrund

Søterritoriet omkring København er opdelt i tre geografiske områder, der administreres af tre aktører:

1. Københavns Havn som administreres af By & Havn
2. Holmens civile vandarealer som administreres af Kystdirektoratet
3. Marinestation København, Nyholm, som administreres af Forsvaret

Overdragelse af administrationen af Holmens civile vandarealer har været et tilbagevendende spørgsmål. Af lovbemærkningerne til By & Havn-loven (som er fra år 2006) fremgår, at der pågår et udvalgsarbejde vedrørende den del af søterritoriet ved Holmen, der indtil udflytningen af Flåden var underlagt forsvaret, og at det daværende Transport- og Energiministerie, på baggrund af udvalgsarbejdet, snarest ville træffe afgørelse om, hvorvidt Holmens civile vandområder skulle inddrages under Københavns Havns søområde, dvs. til By & Havn.

Oprydning i Erdkehlgraven i 2019

Overdragelsen skete dog ikke, men spørgsmålet blev genaktualiseret da Miljøministeriet og Københavns Kommune i februar 2019 indgik en aftale om at anvende ca. 25. mio. kr. til at rydde op i ulovlige fartøjer og anlæg, der gennem en årrække havde lagt til i Erdkehlgraven, også kaldet ”Fredens Havn”. Oprydningen blev afsluttet i maj 2022.

I foråret 2019 blev der oprettet en tværministeriel arbejdsgruppe ”Fremadrettet administration”, der skulle undersøge, hvilke muligheder, der var for at regulere Holmens civile vandarealer fremadrettet for at undgå ophobning af nye efterladte fartøjer.

Medlemmer af arbejdsgruppen var oprindeligt Kystdirektoratet, miljøministeriets departement, Københavns Kommune og Københavns Politi. Efterfølgende er Trafikstyrelsen og By & Havn også blevet en del af arbejdsgruppen. Arbejdsgruppen havde oprindeligt tre løsningsmodeller for HCV:

1. oprettelse af en lystbådehavn
2. indlemmelse i By & Havns søområde
3. en ændring af kystbeskyttelsesloven

At HVC skal overdrages til By & Havn er en politisk beslutning, som er truffet. Da By & Havn allerede administrerer vandarealer i Københavns Havn, har Kystdirektoratet og By & Havn desuden løbende haft en positiv dialog om  overdragelsen, og By & Havn har bekræftet, at selskabet under nærmere angivne forudsætninger og efter endt oprydning, er indstillet på at få overdraget administrationen af vandarealerne.

Hvilke regler vil gælde for HCV, når administrationen af området overdrages fra KDI til By & Havn?

Når havnemyndighedsrollen og driftsadministrationen af søterritoriet for Holmens civile vandarealer overdrages til By & Havn, skal området administreres efter de gældende regler for Københavns Havn. Det betyder f.eks., at husbåde der ligger på Holmens civile vandarealer, vil skulle administreres på lige fod med husbåde i de øvrige dele af Københavns Havn.

Kystdirektoratet administrerer HCV efter kystbeskyttelsesloven. Efter lovens § 16 a, kan der på søterritoriet meddeles tilladelse til anlæg og faste indretninger eller genstande samt fartøjer, der agtes anvendt til andet end sejlads (dvs. husbåde).

Kystbeskyttelsesloven indeholder ikke hjemmel til at opkræve vandarealleje, når der meddeles tilladelse til at benytte søterritoriet.

I tilladelser meddelt af KDI siden oktober 2020 på HCV fremgår det eksplicit som et vilkår, at administrationen af området kan overdrages og, at der vil kunne opkræves leje. Følgende fremgår:

”Tilladelsen er ikke til hinder for, at der senere kan blive pålagt husbådejerne at afholde vandarealleje eller andre udgifter for placering af husbådene mv. på vandet, f.eks. som følge af regel- eller lovændringer.”

Overordnet om processen – ændring af bekendtgørelse

Formelt kræver en overdragelse af havnemyndighedsrolle og driftsadministration af Holmens civile vandarealer fra Kystdirektoratet til By & Havn en ny/ændring af bekendtgørelse nr. 1368 af 11. december 2019 om afgrænsning af Københavns Havns søområde hvor havnens grænse ændres således, at HCV indlemmes i Københavns Havn. Senest blev bekendtgørelsen ændret i 2019, hvor søområdet mod øst blev ændret, så Lynetteholm kan placeres inden for havnen grænse.

Bekendtgørelsen hører under Transportministeriets ressort. Det er derfor ministeriet og Trafikstyrelsen, der står for processen i forbindelse med en ændring af bekendtgørelsen. Forslag til nye/ændringer af bekendtgørelser blev sendt i høring af Trafikstyrelsen den 3. december 2024 med høringsfrist den 7. januar 2025, hvor borgere og interessenter kunne afgive høringssvar. Trafikstyrelsen samler nu høringssvarene i et høringsnotat.

Høringer kan findes på Høringsportalen

Konkret om processen pr. 1. februar 2024

Miljøministeriet har anmodet Transportministeriet, som ressortmyndighed, om at gennemføre den nødvendige ændring af ”Bekendtgørelse om afgrænsningen af Københavns Havns søområde”, så de pågældende vandområder fremover indgår som en del af Københavns Havns søområde.

Proces for overdragelse af havnemyndighedsrollen og driftsadministration af vandarealerne ved Holmen til By & Havn – herunder den nødvendige bekendtgørelsesændring forventes afsluttet i løbet i begyndelsen af 2025.

HCV håndteres indtil en overdragelse fortsat efter hidtidig praksis af Kystdirektoratet.

Orienteringsmøde om processen - v/Kystdirektoratet og Trafikstyrelsen

Kystdirektoratet afholdt d. 10. juni 2024 borgermøde vedr. overdragelsen med deltagelse af By & Havn og Trafikstyrelsen. Kystdirektoratet står fortsat til rådighed ift. spørgsmål om eksempelvis baggrund for overdragelsen, allerede foretaget oprydning, og svarer på generelle spørgsmål om de nuværende regler. By & Havn kan svare på spørgsmål om hvordan Københavns Havn administreres. Trafikstyrelen er den kompetente myndighed for bekendtgørelsesændringen.

By & Havn har allerede haft dialog med interessenter på HCV

Det er af stor betydning for By & Havn, at der etableres dialog med de væsentlige interessenter i HCV, herunder foreninger, bolværksejer, husbådeejere mv., inden -og efter en overdragelse finder sted. By & Havn har indledt denne dialog i 2022 med en række interessentgrupper, bådelaug m.v., hvor bl.a. By & Havns administration af Københavns Havn præsenteres, herunder standardtaktsblad og standardkontrakter for vandarealleje for forskellige formål og placeringer i havnen, samt By & Havns rolle som havnemyndighed, der bl.a. har ansvar for, at havnen er velfungerende, tilgængelig og ryddelig, håndtering af efterladte og forliste fartøjer, tilsyn med bolværker, bøjer og afmærkning samt sikkerhed og redningsposter.

Hvad indeholder kontrakten - vilkår, betingelser, rettigheder mm?

Når By & Havn udlejer et vandareal, er det med udgangspunkt i en standard vandareallejekontrakt, der indgås mellem By & Havn og lejer. Kontrakten vedrører brugsretten til et vandareal og indeholder vilkår for arealets anvendelse, f.eks. at arealet kun må anvendes til henlæggelse af en bestemt fartøjstype (fritidsfartøj, restaurationsvirksomhed, husbåd mv.), at myndighedsgodkendelser skal indhentes, hvis det er nødvendigt.

Bolværksleje

Hvis det tilstødende bolværk til vandarealet ikke er ejet af By & Havn, skal bolværksejer give tilladelse til brug af bolværket. By & Havn har ingen indflydelse på, om bolværkejer kræver betaling for leje af bolværk eller varigheden af et opsigelsesvarsel i en aftale.

Opkrævning for bolværksleje er således et aftaleretligt anliggende mellem en bolværksejer og en lejer, som er By & Havn uvedkommende.

Er kontrakten tidsbegrænset?

Alle kontrakter vil blive behandlet efter By & Havns nuværende vilkår og kontraktens tidsbegrænsning vil være en individuel vurdering i enhver kontraktforhandling med bådejer.

Husbåde

Placering af en husbåd i havnen til beboelse eller erhverv kræver tilladelser og vandareallejekontrakt. Overordnet er processen for en ansøger:

1. Finde en egnet placering til husbåden.
2. Indgå aftale om placering af husbåden med bolværksejer eller husbådsforening.
3. Opnå forhåndstilladelse fra By & Havn til brug for byggeansøgning.
4. Opnå byggetilladelse til husbåd hos København Kommune.
5. Opnå myndighedstilladelse fra By & Havn.
6. Indgå en vandareallejeaftale med By & Havn.
7. Opnå ibrugtagningstilladelse og tegne forsikring.

By & Havns takter for vandarealleje

By & Havn har ca. 250 vandareallejemål. By & Havn har et standardtaktsblad for vandarealleje for forskellige formål og placeringer i havnen. Taksterne fremgår på By & Havns hjemmeside: https://byoghavn.dk/udlejning/land-og-vandarealer/

Hver Part kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væ­sentlig lavere eller væsentlig højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, liggepladsernes be­liggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstandard.

Hvad er en besejlingsaftale?

En besejlingsaftale er en aftale, hvor der opkræves en afgift, hvis lejer sejler med passagerer eller anvender havnen kommercielt. Det kan fx være havnerundfarten, færger, turbåde eller lignende.

Som havnemyndighed i Københavns Havn træffer By & Havn afgørelser og fører tilsyn i havnen. By & Havn står bl.a. for den for generelle drift herunder renhold under og over overfladen, sikkerhedsarbejde, koordinering med relevante myndigheder, facilitering af events og arrangementer, tilsyn med sømærker og redningsmateriel (bøjer, stiger mv.), fjerner efterladte fartøjer og pejler vanddybder mm.

Hvis et fartøj fx forliser er det Hovedstadens Beredskab, der afgrænser forureningen ved udlægning af afspærringer, og By & Havn der har en aktiv roller som medspiller i opgaveløsningen, da en sådan opgave hører under alm. drift af havnen.

Såfremt Holmens civile vandarealer omfattes af Københavns Havn, vil der fremadrettet pågå en aktiv i koordinering omkring tilladelser, events og byggetilladelser i samspil med Københavns Kommune, som varetage byggetilladelser efter planlovgivningen.

Det gør sig også gældende i den resterende del af Københavns Havn, hvor By & Havn som havnemyndighed drifter havnen og dermed yder en service til brugerne, som er nødvendigt for at havnen er sikker.

Ved udstedelse af myndighedsafgørelser, hvor ansøgeren ikke får fuldt ud medhold, eller hvor der er tale om et påbud, vedlægges en klagevejledning.

By & Havn træffer ikke myndighedsafgørelser vedrørende vandarealtakster, da disse indgår i privatretlige lejeaftaler. Der vil derfor ikke blive givet en klagevejledning i lejeaftaler. I henhold til bemærkningerne til loven om Metroselskabet I/S og Udviklingsselskabet By & Havn I/S skal klager over vandareallejens størrelse henvises til Konkurrencestyrelsen, som blandt andet har til opgave at sikre, at By & Havn ikke misbruger sin dominerende stilling.